最容易“扯皮”的物业纠纷
发表时间：2024-08-08 19:41:31 来源：招贤纳士
8月6日大理市委政法委、大理市融媒体中心 • 大理人民广播电台综合广播FM99.9，结合普法强基补短板专项行动推出《城市进行时•政法篇》，本期节目嘉宾：大理州律师协会法治宣讲团成员、云南千一律师事务所赵文慧律师，和您一起关注：最容易“扯皮”的物业纠纷。
物业服务合同对物业服务企业与业主之间的权利义务作出约定，是居住小区基层治理规范的重要组成部分。物业服务企业根据合同约定及有关法律法规为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费。业主有权对物业服务的不足之处提出合理化建议和意见，物业公司也应积极改进改善服务，从源头上减少物业服务合同纠纷发生。
2010年，某小区的开发商甲公司与物业服务企业乙公司签订《前期物业服务合同》，约定由乙公司为该小区提供物业服务，服务事项包括物业公共部位的维护、物业公共设施设备的日常运行和维护。合同另约定，自业主迟延给付服务费用至清偿之日期间产生的任何损害，乙公司均不承担相应的责任。
吴某某是该小区某房屋的所有权人，自2018年1月起未支付物业费。2020年6月某日，吴某某被告知其房屋内有水溢出，影响楼下房屋，查看发现污水正从该房屋厨房洗碗池内冒出，地面积有污水，地板、家具等被浸泡损坏。经查，返水系因案涉楼栋楼外公共排水管道被淤泥、小石块等堵塞所致。事发当天，经吴某某催促，乙公司对排水管道进行了疏通。
后吴某某诉至法院，请求判令乙公司赔偿房屋装修损失、房屋空置费及鉴定费。一审法院判决支持房屋装修损失及鉴定费。乙公司对此不服，认为《前期物业服务合同》已约定其不承担责任，且吴某某对损害的发生亦有过错，故提起上诉。
法院经审理认为，乙公司对该小区的公共部位及公共设施、设备负有维修、养护、管理的义务，该义务之履行事关全体业主的整体利益，不因部分业主欠付物业费而免除。
《前期物业服务合同》的该条款不合理地免除了乙公司对因其未履行物业服务的基本义务所致损害的赔偿相应的责任，限制了受损害业主对损失的求偿权利。而且，《前期物业服务合同》签订过程中，尚难言相关方对该条款已尽到了提示或说明的义务。
因此，《前期物业服务合同》的该条款对吴某某不具有约束力，乙公司因未尽到相关养护管理义务，造成吴某某受有损失，应予赔偿。如吴某某未按照相关合同约定支付物业费，乙企业能另行主张。乙公司并未提供证据证明吴某某在获悉屋内积水后仍未立即处理以致损失扩大。因此，乙公司关于因吴某某过错而应减轻其赔偿责任的主张，亦无依据，不予支持。
不能。根据《民法典》第944条第3款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
因此，业主违反物业服务合同约定逾期未足额交纳物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付物业费；经催告在合理期限届满后仍不支付的，物业服务人能采用法律途径，但不得以停水停电等不合法措施催交物业费。
不能。根据《民法典》第275条第2款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
根据《物业管理条例》第54条规定，利用物业共用部位、共用设施设备做经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，依规定办理有关手续。业主所得收益应当大多数都用在补充专项维修资金，也可根据业主大会的决定使用。
因此，若物业服务企业未经业主大会授权同意，不得将地面停车位或其他业主共有区域出租经营。若经业主大会授权，则所得收益应当用于补充业主专项维修资金，不得由物业擅自挪用。
需要。根据《民法典》第944条第1款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关法律法规提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等。只要是物业服务企业已经提供物业服务，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当缴纳。
不能。根据《民法典》第617条规定，开发商作为出卖人交付的标的物不符合质量发展要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。
另外，对于开发商和物业公司属于一个集团公司的，但确为两个不同的民事主体，应独立承担民事责任。业主亦不能以房产开发商和物业公司属于一个集团公司为由拒付物业费。
开发商作为房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任。漏水、渗水等属于房屋的品质问题，与物业服务不是同一法律关系，业主应追究开发商的赔偿相应的责任，不能以此为由拒交物业费。
需要详细情况具体分析。因为物业服务是针对全体业主和整体区域的每个方面提供的，具有公共性和整体性。物业服务涉及全体业主的公共利益，具有不可分割性和依赖性。业主若认为物业服务公司可以提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费（如部分垃圾没有及时清洗整理、公共区域照明灯损坏等），这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。
但是，如果物业服务存在违反法律和法规或安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主能要求物业赔偿。比如：小区门禁损坏后物业未及时修复，未设保安室，也无保安巡查，或虽有录像监控但监控损坏缺失导致业主财物被盗，可以认为物业在业主安全保障方面管理明显不到位，为重大瑕疵，可以减免物业费。
物业服务企业是否需要对“高空抛物”造成损害承担侵权责任？小区公共绿地林木、树枝折断砸伤业主，物业服务公司是不是应当承担责任？
根据《民法典》第1254条，禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够验证自己不是侵权人的外由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后有权向侵权人追偿。
物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生，未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
因此，若物业公司未采取必要的安全保障措施的，应当承担侵权责任。物业公司能定期巡查，及时维修相应设施、排查隐患，尽量杜绝上述情形发生。
根据《民法典》第1257条规定，因林木折断、倾倒或者果实坠落等造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能验证自己没有过错的，应当承担侵权责任。
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