法治百科•普法词条
发表时间：2025-01-07 15:43:20 来源：行业资讯
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他物业管理人。民法典第937条对此作了规定。
民法典第938条第1款、第2款规定：“物业服务合同的内容一般来说包括服务事项、服务的品质、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。”
物业服务人应当亲自履行提供物业服务的义务。民法典第941条规定：“物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”物业服务涉及卫生、环保、消防、特定种类设备维修、道路养护等诸多方面，物业服务人有权将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人，无须经过业主同意。当该部分专业服务事项不符合约定时，业主有权依法请求物业服务人承担违约责任，而无权请求次受托人承担违约责任。但是，禁止物业服务人将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务分解后分别转委托给第三人。
民法典第942条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律和法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主任部门报告并协助处理。”物业服务人提供服务的区域是物业服务区域。目前在实践中，物业服务区域一般与建筑区划一致。
民法典第943条规定了物业服务人的公开和报告义务。在物业服务合同履行过程中，业主与物业服务人对服务信息掌握的程度不同，存在很明显的信息不对称，物业服务人的公开和报告义务，有助于防止物业服务人利用信息优势损害业主合法权益，有助于保障业主的知情权，便利业主行使监督权，维护自身权益，对物业服务作出正确评判，推进物业服务领域的市场之间的竞争。物业服务人公开和报告的内容、方式，可以在物业服务合同中明确约定，有约定的按照约定，没有明确约定的，按照有关法律法规予以确定。
支付物业费是业主所负有的主给付义务。民法典第944条第2款规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”这是将物业服务人的催告作为提起诉讼或者申请仲裁的前置程序。这同时也代表着，物业服务人只能采取催告的方式催交，不得采取停止供应电、水、气、热力等方式催交。
物业的装饰装修是业主行使专有部分所有权的一种方式，但是，装饰装修对其他业主的利益会产生直接影响，不适当的装饰装修会危及建筑物的安全，妨碍物业服务人妥善提供物业服务，危害其他业主的利益。物业服务人对业主的装修装饰活动应进行适度的管理、指导、监督，防止损害业主团体和其他业主的合法权益，这是物业服务人履行物业服务合同，实现对“物”有效管理、维护的必要要求。民法典第945条第1款规定：“业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理需要注意的几点，并配合其做必要的现场检查。”
业主转让、出租物业专有部分以及设立居住权，均属于业主依据专有权所享有的权利。但是，这些行为都涉及物业服务相对人的变化，业主负有告知物业服务人的义务，能够最大限度促使物业服务人了解情况，知悉相关物业真实使用情况，确定物业服务享有之主体、物业服务人救济权利主张的对象，为物业服务及时提供与物业服务区域有效维护创造前提。业主依法改变共有部分用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务人。
业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，如果物业服务合同对通知期限有明确约定，按照其约定。如果没有约定或者约定不明确，应当提前60日通知，并且应当采取书面形式。未提前通知的，只有在期限届满之后，解除才发生效力，而非解除无效。这也是基于特殊的政策考量，给物业服务人一定的准备期，以此减少业主的赔偿相应的责任，避免业主承担过重的赔偿相应的责任进而产生社会问题和执行难题。
解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿相应的损失。在合同是因不可归责于业主的事由而被解除的情况下，业主不承担赔偿责任。
在物业服务合同期限届满前，依据民法典第278条规定，业主有权共同决定续聘或者解聘物业服务人，这要求由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。在业主共同决定后，由业主委员会，或者未设立业主委员会情况下由全体业主，依据业主的共同决定而与物业服务人续聘或者解聘。同样，如果业主委员会未经业主大会同意，擅自续聘或者解聘，业主大会不予追认的，业主委员会的行为对全体业主不具有法律约束力，由此产生的后果由业主委员会中负有责任的个人承担。
物业服务期限届满后，物业服务人不负有订立新物业服务合同的义务，无论业主是否共同决定续聘，物业服务人都可以不同意续聘。物业服务人不同意续聘的，除非合同对通知期限另有约定，物业服务人应当在合同期限届满前90日书面通知业主委员会，未成立业主委员会的情形中，应当书面通知业主。
在物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，但是物业服务人继续提供物业服务的，业主与物业服务人之间形成事实上的物业服务合同关系，但是服务期限为不定期。不定期物业服务合同的内容应当与原物业服务合同相同，因此，物业服务人应当依据原物业服务合同的约定提供物业服务，业主也应当按照原物业服务合同的约定支付物业费。当事人可以每时每刻解除不定期物业服务合同，但是应当提前60日书面通知对方。
物业服务人在合同终止后的交接义务是物业服务人最重要的后合同义务之一。交接义务的详细的细节内容包括：退出物业服务区域，交还物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的有关的资料等，配合新物业服务人完成交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并能请求业主支付该期间的物业费。
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